大阪高等裁判所 昭和５３年（ネ）２１４８号 判決 1979年7月19日
控訴人 鷲尾昌泰
右訴訟代理人弁護士 下山量平
被控訴人 秋田行雄
右訴訟代理人弁護士 美浦康重
主文
１ 原判決を取消す。
２ 被控訴人は控訴人に対し、原判決末尾添付の第二目録記載の物件を収去して同第一目録記載の土地を明渡し、かつ、昭和五一年九月一日から右明渡ずみまで一か月金六万七〇〇〇円の割合による金員を支払え。
３ 訴訟費用は第一、二審とも被控訴人の負担とする。
４ 本判決は、控訴人において金二五〇万円の担保を供するときは、第二項に限り仮に執行することができる。
事実
控訴代理人は「（一） 原判決を取消す。（二） 被控訴人は控訴人に対し、原判決末尾添付の第二目録記載の物件を収去して同第一目録記載の土地（以下、本件土地という）を明渡し、かつ、昭和五一年九月一日から右明渡ずみまで一か月金六万七〇〇〇円の割合による金員を支払え。（三） 訴訟費用は第一、二審とも被控訴人の負担とする。」との判決並びに仮執行宣言を、被控訴代理人は「（一） 本件控訴を棄却する。（二） 控訴費用は控訴人の負担とする。」との判決をそれぞれ求めた。
当事者双方の事実上及び法律上の主張並びに証拠関係は、左のとおり付加・訂正するほかは、原判決事実摘示のとおりであるからこれを引用する。
（訂正）
１ 原判決二枚目裏九行目の「支払う」を「支払いを受ける」に改め、同三枚目表一〇行目の「原告」の次に「の妻」を、同行目の「耳鼻科」の次に「の医師」を、同一二行目の「上に」の次に「診療所兼用の住宅を」をそれぞれ加える。
２ 同五枚目表四行目から五行目にかけての「甲第一号証の」を「モータープール賃貸借契約書と題する」に改め、同七行目の「いるし、」の次に「本件土地の上に」を、同八行目の「すること」の次に「を貸主において承認する旨」をそれぞれ加える。
３ 同五枚目裏六行目の「第一図面」を「第二図面」に、同一〇行目の「際中」を「最中」にそれぞれ改め、同一一行目の「工場建物」の次に「内」を加える。
４ 同六枚目表一行目の「施行」を「右工場建物内に設置」に改める。
５ 同六枚目表五行目と六行目の間に「５ 以上のとおり、本件土地の賃貸借は建物所有を目的とするものであり、借地法の適用を受けるものであるから、未だその期間は満了しておらず、したがって本件解約申入は無効である。」
６ 同六枚目表一〇行目の「表示した、し」を「表示したし、」に改める。
７ 同六枚目裏一行目の「建物では」から二行目の「である。」までを「次のような事情によるものである。まず、屋根とコンクリート打ちについては、被告が本件土地上に自動車を駐車させて修理の作業をし易くするため、雨覆い用の屋根とコンクリート打ちを認めてほしいというので、簡単なものならば差支えないとしてこれを許したものである。しかしそれも、原告の必要に応じていつでも撤去するとの前提の下になされたものであり、その際に被るべき被告側の損失を考慮して、特に好意的に、右建築費用の一部を原告側で負担することを約するとともに、宿直室及び事務所の設置を一切禁止したのも、そのためにほかならない。しかるに、その数か月後に、右駐車場内に簡単な事務室を設置させてほしいとの申出があったので、一旦はこれを断ったが、被告の強い要望により、簡単な間仕切りを設ける程度ならばやむをえないとしてこれを許したところ、被告はその後原告に無断でその内部を徐々に模様替えし、現状のように改造したものである。しかし、現在でも、これが単なる間仕切りにすぎないものであって、事務所というほどのものでないことは、一見して明瞭である。さらに、便所については、被告は当初本件土地の南西角の歩道上に設置されていた公衆便所を利用していたが、昭和四六年末頃神戸市当局がこれを撤去してしまったので、その頃原告に、本件駐車場内に便所を設置させて欲しい旨申し出てきた。これに対し原告は、拒否する旨答えていたが、被告の営業の手伝をしている被告の妻が、交通事故の後遺症のため、どうしても手近な所に便所がないと困るというので、これに同情して、仕方なく間仕切り程度の便所の設置を許すこととしたものである。」に改める。
（控訴人の主張）
１ 本件土地上に設置されている工作物について、被告が所有権保存登記をしていることから直ちに、本件賃貸借が建物所有を目的とする賃貸借として借地法の適用を受けるものとすることはできないはずである。賃借地上の工作物が借地法にいう「建物」として同法の保護を受けうるものとみられるかどうかは、それが不動産登記簿上登記することが可能かどうかとの見地からではなく、借地法の立法趣旨に従って判断されるべき事柄である。そうすると、右の「建物」にあたるとみられるためには、その工作物を基盤とする土地利用が、長期にわたって安定的に保障されることを相当とするような場合でなければならないことは当然というべきであるが、本件の場合、被告の設置した本件土地上の工作物は、鉄柱に支えられた屋根を有するものとはいえ、周壁もなく、また、その屋根もトタン葺で柱は軽量鉄骨、土台はコンクリートを打っただけの簡単なものにすぎないから、とうてい借地法によって保護されるようなものではなく、登記適格すら疑わしいといわざるをえない。したがって、本件賃貸借が建物所有を目的とする賃貸借として借地法の適用を受けるものでないことは明らかである。
２ 本件賃貸借契約が駐車場として本件土地を使用することを目的として締結されたものであることは明らかであるが、その後右地上に工作物が設置されることを原告が承認したからといって、それが右程度の簡単な工作物である以上、そのために契約目的が変更されるにいたったものとはとうていみられないのであって、そのことは、原告がそれに関連してなんらの権利金も承諾料も受領していないことからも明らかである。
（被控訴人の主張）
１ 登記簿上「建物」として登記されうるのは、土地から完全に独立した工作物で、社会の取引観念上も、その永続性・効用・価額等において不動産として取引されるに足りるだけの価値を有するものであるから、不動産登記簿上「建物」として登記された工作物は、当然に借地法上も「建物」と認められるべきものである。しかも本件の場合、本件土地上の工作物は、同土地の全面にわたって建てられた軽量鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺平家建の永久的作業場であって、決して賃借地の一部に建てられた掘立小屋といった程度のものではないのであるから、本件賃貸借は建物所有を目的とする賃貸借以外の何物でもない。
２ 被控訴人が右建物を建築するについて、控訴人に権利金とか承諾料とかを支払っていないことは事実であるが、その代り、異常に高額の賃料を支払っている。すなわち、被控訴人が本件土地を賃借した当時、被控訴人において使用できる場所はせいぜい車四台分で、駐車料金としては月額一万六〇〇〇円（一台当り四〇〇〇円）が相当であったにも拘らず、被控訴人は月額四万円の賃料でこれを賃借したものであり、この点からみても、控訴人が高額の賃料を取得するために、建物所有の目的で本件土地を被控訴人に賃貸したことが明白というべきである。
（証拠関係）《省略》
理由
一 控訴人が昭和四一年一〇月一日頃本件土地のうち北西角約三坪と南側約四坪を除く部分を被控訴人に賃貸したことは当事者間に争いがなく、その後、同四九年一〇月一日頃までに右除かれた北西角及び南側の部分も賃貸され、控訴人主張のとおりの賃料となるにいたったことは被控訴人の明らかに争わないところである。
二 しかして、《証拠省略》によれば、昭和五〇年一二月三〇日控訴人より被控訴人に対し、右賃貸借を解約する旨の意思表示がなされ、その後、右契約の終了期日を同五一年八月三一日とする旨通告されたことが認められるところ、被控訴人は、本件賃貸借契約は建物所有を目的とする土地の賃貸借契約であって借地法の適用があるので、未だ期間は満了しておらず、したがって右解約の申入は無効であると主張するので、以下この点について検討することとする。
《証拠省略》によれば、控訴人が昭和四一年一〇月一日頃被控訴人に本件土地のうち北西角約三坪と南側約四坪を除く部分を賃貸した際、当事者間で作成された契約書には、「モータープール賃貸借契約書」なる標題が付され、その使用目的として、「車輌駐車、軽修理、洗滌、定期検査、点検（但し重量機械、高圧電力を必要としないもの）等とし、宿直室、事務所等の建築は一切出来ない。」ものとする旨の記載とともに、被控訴人の必要により「天蓋、コンクリート打を為す場合は甲（控訴人）はこれを認めるも、その費用は乙（被控訴人）に於て負担するを立前とし、着工前乙は甲にその見積書を呈示の上、甲の承諾を必要とする。」旨の記載がなされていること、さらに、同四九年一〇月一日本件土地のうち北側部分を貸し増しした際に作成された契約書にも、「自動車駐車場契約書」なる標題が付され、「乙（被控訴人）は駐車場使用の申出あり、甲（控訴人）は之を受諾する。」、使用の対価である「駐車使用料は一ヶ月金一万円と定め、契約と同時に前払す。」等と記載されていることがそれぞれ認められるのであって、これらの契約書の記載内容からみるかぎり、本件土地の賃貸借が建物所有を目的とするものであったとはとうてい認めることができないというよりほかはない。のみならず、《証拠省略》を総合すると、本件賃貸借契約成立前後の事情として、次のような事実が認められるのである。
１ 控訴人は昭和二六年頃、将来自宅を建てるつもりで当時畑であった本件土地を買受け、以後空地のままこれを放置していたところ、差し当って自宅を建築する予定もなかったことから、その間一時これを利用して収益をあげようと考えるようになったが、建築予定が具体化したときにただちに使用者から明渡しを受けることができるようにとの配慮から、これを営業用駐車場として利用することを思い付き、昭和四一年八月頃から、本件土地を地ならしし、周囲の道路と接する部分にフェンスを設けて「甲南モータープール」の名称で駐車場の営業を始めるにいたった。
２ その結果、同四一年八月一〇日に訴外西山久松との間で、一台分の駐車場所として、本件土地のうち南側約四坪につき、使用料を一か月四〇〇〇円、敷金を四〇〇〇円とする自動車駐車場賃貸借契約を締結し、次いで同月二一日訴外山田好太郎との間で、これも一台分の駐車場所として、本件土地のうち北西角約三坪につき右同様の約旨で自動車駐車場賃貸借契約を締結し、右訴外人らはそれぞれその賃借部分に継続して自動車を駐車させるようになった。
３ 一方、被控訴人はかねてより自動車の修理の仕事に従事していたものであるが、新たに適当な土地を借り受けて自動車の修理・販売業を始めようと考え、業者仲間の訴外石原弘八郎に賃貸土地の斡旋方を依頼していたところ、昭和四一年九月二〇日頃、本件土地のうち前記二台分の駐車場所を除くその他の部分に未だ借り手がついていないことを立札で知り、早速同訴外人と一緒に控訴人方を訪ねて右部分を賃借したい旨申出るとともに、被控訴人としては、本件土地に単に自動車を駐車させるだけでなく、修理・洗滌・点検の依頼を受けた他人の自動車を駐車させてその場で業として修理・点検等をしたり、販売用の自動車を展示したりしたいので諒承してほしいこと、さらに、現状のような露天の駐車場では、雨天の際の修理・点検作業がしにくいので雨覆いのための屋根を設け、かつ、駐車・作業をしやすくするため地面にコンクリートを打つことを承認してほしいことなどを申し入れた。
４ これに対し控訴人は、本件土地内において被控訴人が自動車の修理・洗滌・点検作業などをすること、及び販売用自動車を展示することについては承諾したが、雨覆いのための屋根の設置等については、駐車場設備の一部として控訴人の方でこれを設置するか、それとも、とりあえず被控訴人の負担においてこれを設置させるか検討したいとして即答を避けたので、その日は契約締結までにはいたらず、同年九月二一日頃再び話し合った結果、右雨覆用屋根の設置等については、控訴人方においてその費用を負担する余裕がないので、被控訴人の方で自ら費用を負担してこれを設置することを控訴人において承認するが、貸主の必要によりいつ明渡して貰うことになるかもしれないので、屋根はできるだけ簡素なものとし、かつ、解約までの期間に応じてその費用を償還する（ただし、七年以上経過すれば償還しない）との合意が成立し、かくてその頃、賃貸料は一か月四万円、敷金は五万円、期間は二か年（ただし、当事者間の合意をもって更新することができる）、解約予告期間は三か月として、本件土地のうち契約済みの前記二台分の駐車場所を除く部分の賃貸借契約が成立するにいたった。なお、右賃貸料を一か月金四万円としたのは、一台につき五〇〇〇円で八台分として算定したものであり、また、一台分を五〇〇〇円としたのは、単に駐車させるだけの賃借人の使用料が一台分四〇〇〇円であったところから、これに修理・点検等の作業が加わる被控訴人については、その分として一台当り一〇〇〇円の増額が相当とみられたためである。
５ このような経過で本件賃貸借契約が成立し、同年一〇月一日頃前認定の「モータープール賃貸借契約書」が作成されたのち、被控訴人は早速トーア工務店に請負わせて屋根の設置と地面のコンクリート打ちにとりかかり、まもなくこれを完成させたが、その構造は、本件土地の周囲に七本の軽量鉄骨の柱を立て、縦横に数本の梁を渡して（原判決別紙第二図面のとおり）その上にトタン板を張り、片流れ式の屋根（原判決添付第二目録(1)記載の物件）とし、かつ、本件土地の全面にわたってコンクリートを打ったというだけのもので、周壁も全くなく、吹き抜けの状態であり、本件土地と外部とを仕切るものとしては、従前より控訴人の方で設置していた前記フェンスがあるのみであった。なお、右工事に要した費用は三一万五〇〇〇円である。
以上の事実であって、《証拠省略》中右認定に反する部分は採用しがたく、他にこれを覆えすに足りる証拠はない。しかして、右認定事実と前記契約書の記載内容とからすれば、控訴人と被控訴人との間の本件土地の賃貸借は、これを自動車の駐車場として使用するとともに、修理依頼等のあった他人の自動車を駐車させてこれを修理・洗滌・点検したり、販売用の自動車を展示したりするために使用することをもって主たる目的とするものであって、建物所有を目的とするものではないと認めるのが相当であり、右認定の軽量鉄骨の柱に支えられたトタン葺の屋根のごときは、雨覆いのために設けられた駐車場の付随設備にすぎず、その構造からみても、独立の建物とみられるかどうか疑わしいものであるばかりでなく、これを被控訴人の方で設置するようになった経緯は前認定のとおりであって、いわば控訴人に代って設置したにすぎないのであるから、控訴人がその設置を被控訴人に許したからといって、本件土地賃貸借が建物所有を主たる目的とするものとなるものでないことは多言を要しないところである。
もっとも、《証拠省略》によれば、右軽量鉄骨造の屋根が完成したのち数か月が経過したころ、被控訴人から控訴人に対し、本件土地の一郭に事務室を設置させてほしい旨申し出たところ、控訴人が簡単な造作のものならば差し支えないとしてこれを許したので、二坪余りの間仕切りを設置し、これを事務室として使用するようになったこと（これが原判決添付第二目録(2)記載の物件）、その後、数年を経たころ、本件土地の西南の歩道上にあった公衆便所が撤去されたことから、被控訴人より再び控訴人に対し、本件土地の中に便所を設置させてほしいとの強い要望が出されるようになったが、事情が事情だけに控訴人においても無下にこれを断り切れず、また、事故で身体の不自由な被控訴人の妻に同情したこともあって、この申出を承諾したところ、被控訴人が約半坪程度の間仕切りを設けてこれを便所として使用するにいたったこと（これが同目録(3)記載の物件）、右軽量鉄骨造トタン葺屋根なるものについては、昭和四二年頃から固定資産課税台帳に「軽量鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺平家建家屋、床面積一一九平方メートル」として登録され、被控訴人が固定資産税・都市計画税を納付してきたこと、また、同五一年四月一九日「神戸市灘区将軍通二丁目六番地一所在、家屋番号六番一、軽量鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺平家建作業場、床面積九六・二七平方メートル」として表示の登記がなされ、さらに同月二二日被控訴人を所有者とする所有権保存登記がなされていること（ただし、この登記は控訴人からの本件賃貸借解約の申入があったのちになされたものである）がそれぞれ認められるけれども、そのことからただちに、右程度の工作物をもって借地法一条にいう「建物」に該当するものとしたり、また、前示当初の契約内容が建物所有を主たる目的とする内容の契約に黙示的に変更されるにいたったものとすることは困難であって、本件賃貸借契約の主たる目的は当初より一貫して前記認定のとおりのものであり、ただその目的をよりよく実現するための付随的施設として右のような工作物の設置が許容されてきたものと認めるのが相当であるから、これらの事情はなんら前示判断を左右するに足るものではない。
そうすると、本件賃貸借は建物所有を目的とするものとは認められず、これについて借地法を適用することはできないから、被控訴人の前記主張は採用するに由ないというべきである。
三 しかるところ、被控訴人が当初の二か年の期間経過後も本件土地の使用を継続し、控訴人がこれに対しなんらの異議も述べなかったことは弁論の全趣旨に徴して明らかであるから、右賃貸借は期間の定めのない賃貸借として更新されるにいたったものというべきところ、控訴人が被控訴人に対し、昭和五〇年一二月三〇日右賃貸借解約の申入をしたこと、本件契約上解約予告期間は三か月と定められていたが、控訴人がその後右契約の終了時期を同五一年八月三一日とする旨の通告をしたことはいずれも前記のとおりであるから、本件賃貸借契約は昭和五一年三月二九日限り解約により終了するにいたったのち、控訴人においてその明渡を同年八月三一日まで猶予したものといわなければならない。
四 以上の次第で、被控訴人は控訴人に対し、原判決添付第二目録記載の各物件を収去して本件土地を明渡し、賃貸借終了後明渡猶予期間満了の日の翌日である昭和五一年九月一日から右明渡ずみまで一か月金六万七〇〇〇円の割合による賃料相当損害金（特段の事情の認められない本件の場合、賃貸借終了当時の賃料額をもって賃料相当損害金の額と認めるのが相当である）の支払いをなすべき義務があり、控訴人の本訴請求は正当であってこれを失当として棄却した原判決は不当であるから、民訴法三八六条によりこれを取消し、控訴人の請求を全部認容し、訴訟費用の負担につき同法九六条、八九条、仮執行宣言につき同法一九六条一項をそれぞれ適用して、主文のとおり判決する。
（裁判長裁判官 唐松寛 裁判官 藤原弘道 平手勇治）